Aggregatie conditie van bouwdelen: vergelijken kwaliteit van woningen

De autoriteit Woningcorporaties houdt cijfers bij over de conditie van woningen van ruim 200 corporaties in Nederland. Hierbij is gewerkt met de zogenaamde geaggregeerde conditiemeting. RTL Nieuws heeft deze cijfers geanalyseerd en kwam tot de conclusie dat zo’n 5,5 % van het bezit van de woningcorporaties tot de categorie matig, slecht of zeer slecht behoort (bekijk hier het nieuwsbericht). Helix heeft zijn visie op de bevindingen van RTL gegeven en Sweco heeft een conditiemeting  van een woning gedaan uit de categorie “zeer slecht”.

Conditiescores conform de NEN 2767 methodiek

Zonder verder op de conclusies in te gaan is het de vraag of de geaggregeerde condities eenduidig zijn bepaald door de corporaties die cijfers hebben aangeleverd. In de norm NEN 2767 Conditiemeting gebouwde omgeving is onder paragraaf 5.5 de methode voor “Bepaling van de totale conditiescore (aggregatie)” opgenomen. De conditie wordt in principe bepaald per bouwdeel/element op basis van de aanwezige gebreken. Bouwdelen/elementen zijn bijvoorbeeld daken, gevels, kozijnen, klimaatinstallaties en elektrotechnische installaties. De totale geaggregeerde conditie per woning of woningcomplex wordt bepaald door de afzonderlijke condities van de beschouwde bouwdelen volgens een rekenmethodiek samen te stellen tot een totale conditie. Per bouw- of installatiedeel vindt hierbij een weging plaats naar de vervangingswaarde. Uiteindelijk doel is een eenduidig oordeel te kunnen geven over de conditie van een woning- of woningcomplex om hiermee onderlinge vergelijkingen mogelijk te maken. Vraagstukken die moeten worden opgelost zijn:

• kunnen we de conditie van woningen onderling vergelijken (benchmark) en zien we grote verschillen in technische kwaliteit.
• hoe ontwikkelt de conditie van woningen en woningcomplexen zich op middellange en lange termijn. Zien we (voldoende) effect van gedane onderhoudsinvesteringen.
• zijn er signalen dat specifieke woningcomplexen zo slecht (resulterend in onveilige situaties) zijn geworden dat onmiddellijke ingrepen nodig zijn. Matched dit met het onderhoudsbeleid en de meerjaren onderhoudsplannen.

De methodiek van aggregatie is niet eenduidig genoeg om bovenstaande vraagstukken te kunnen oplossen. Dit blijkt ook uit de analyse van RTL Nieuws. Het is wel duidelijk dat er te veel misstanden met betrekking tot het onderhoud, de veiligheid van bewoners en een gezonde woonsituatie bij corporatiewoningen  voorkomen. Meestal heeft dit te maken met niet tijdig uitvoeren van (gepland) onderhoud. Soms is er onvoldoende kennis binnen de betreffende corporatie over de technische staat van de eigen woningcomplexen en worden er geen prioriteiten gesteld.

De aggregatiemethode in NEN 2767 is nog te summier omschreven om een goede vergelijking tussen de conditie van verschillende gebouwen en/of infrastructurele objecten mogelijk te maken. Dit verklaart waarschijnlijk ook de te grote differentiatie in de conditie van woningen van corporaties in de RTL Nieuws analyse. De signalen met betrekking tot de meer incidenteel voorkomende misstanden zijn echter (zie woningopname Sweco) duidelijk. Een eenduidig uitgewerkte methode voor geaggregeerde conditiebepaling is absoluut nodig.

Belangrijk voor het uiteindelijke resultaat van de aggregatie van condities volgens NEN 2767 zijn de keuzes die gemaakt worden ten aanzien van:

• de bouwdelen die in de aggregatie en de onderlinge vergelijking van woningen worden meegenomen
• de gehanteerde vervangingswaarden per bouwdeel

Bij de bepaling van de algehele conditie van een woning of woningcomplex wordt de conditie van alle bouwdelen in de berekening meegenomen. Dit geeft over het algemeen een te positief beeld over de ontwikkeling van de onderhoudstoestand doordat veel bouwdelen, met name de constructies en fundering, langdurig in een uitstekende conditie blijven. Beter is naast de algehele conditie van een woning of woningcomplex ook een “onderhoudsconditie” te bepalen op een selectie van bouwdelen die binnen een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 jaar) onderhoud behoeven. Men noemt dit de onderhoudsbehoevende bouwdelen.

Enkele voorbeelden van docent Peter van der Landen uit de cursus Conditiemeting van Helix Academy laten het verschil in resultaat zien. Een onderhoudsconditie waarin alleen de onderhoudsbehoevende delen zijn opgenomen geeft meer differentiatie in het uiteindelijke resultaat; de conditie per woning of woningcomplex. Als dit regelmatig (3 jaarlijks) wordt bijgehouden is er een goed beeld van de ontwikkeling van de technische kwaliteit en het effect van investeringen in onderhoud. De totale conditie inclusief de conditie van constructiedelen blijft belangrijk om tijdig actie te kunnen nemen bij gebreken aan gebouwconstructies die meer incidenteel voorkomen maar wel ingrijpende gevolgen kunnen hebben.

Conditiemeting Helix Academy: Algehele conditie woning

Conditiemeting Helix Academy: Onderhoudsconditie

Verder is het belangrijk dat een standaard set kostenkengetallen voor de bepaling van vervangingswaarden beschikbaar komt. In de rekenmethodiek is het belangrijk dat gehele sector dezelfde kostenkengetallen gebruikt om een eerlijk vergelijk mogelijk te maken. Voor de rekenmethodiek zijn de absolute vervangingskosten niet echt belangrijk. Het gaat meer om de juiste verhouding tussen de vervangingskosten van de verschillend bouw- en installatie delen.

Aanbeveling voor uitwerking:

In 2009 is reeds een Ontwerp NEN deel 3: Aggregatie conditiescores tot Technische Index verschenen. Deze ontwerpnorm is echter niet definitief geworden. Door verschillende sectoren, waaronder de woningcorporaties, wordt de meer vereenvoudigde aggregatiemethode volgens NEN 2767 Conditiemeting deel 1 paragraaf 5.5 toegepast. Wij pleiten ervoor NEN deel 3 de aggregatiemethode in vereenvoudigde vorm verder uit te werken en handvatten te bieden voor de bouwdeel analyse en de te gebruiken kostenkengetallen. De daadwerkelijke uitwerking moet dan in praktijkrichtlijnen per sector. De toe te passen bouwdelen en vervangingswaarden kunnen dan worden afgestemd op de specifieke voorraad gebouwen of areaal aan infra objecten binnen de sector.