Vernieuwde norm NEN 2767 biedt meer toepassingsmogelijkheden voor conditiegestuurd onderhoud

Conditiemeting van gebouwen is door de overheid al in de jaren zeventig geïntroduceerd om de miljarden euro’s beschikbaar voor stads- en dorpsvernieuwing eerlijk over de grote steden en provincies te kunnen verdelen. Een enorme operatie die succesvol is afgerond: vrijwel alle verpauperde wijken zijn aangepakt.

Hierna is conditiemeting hoofzakelijk toegepast voor de beoordeling van de technische staat van objecten (gebouwen en infra) en de onderbouwing van zogenaamde meerjaren onderhoudsplanningen. NEN 2767 Conditiemeting bleek uitermate geschikt voor deze toepassingen. Inmiddels maakt ruim de helft van de vastgoedbeheerders (waaronder Rijksvastgoedbedrijf, woningcorporaties, industrie, onderwijs en gezondheidszorg) en een groot aantal beheerders van infra-objecten (waaronder de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen) gebruik van de methodiek. Bij een jaarlijkse onderhoudsbehoefte van € 15 miljard in zowel de bouw- als infrasector met beperkte financiële middelen voor onderhoud is het belangrijk op basis van objectieve informatie keuzes goed te onderbouwen.

Toepassingen conditiemeting

tabel 1 - NEN artikel

Inmiddels is één eenduidige norm voor conditiemeting van gebouwen en infrastructuur uitgewerkt en voor commentaar aan de markt aangeboden. Langzamerhand zijn ook de toepassingsmogelijkheden uitgebreid.

tabel 2 - NEN artikel

Aanvullende inspecties tijdens conditiemetingen

Conditiemetingen worden al vaak in combinatie met aanvullende inspecties uitgevoerd. Voorbeelden zijn de BOEI systematiek bij het Rijksvastgoedbedrijf en de verzorgingsscore bij infra-opnamen. Ook woningcorporaties combineren conditiemetingen met onder meer opnamen voor brandveiligheid. Met name vanuit de industrie is vraag naar combinatie van conditiemetingen met (arbo)veiligheidsinspecties. Hierbij beoordeelt de inspecteur het veilig gebruik van de objecten voor inspecties, gebruik door de beheerder/gebruiker en de uitvoerder van het onderhoud. Grondslag voor assetmanagement is het op orde hebben van dit soort informatie over de assets (gebouwen en infra-objecten). Anders is er onvoldoende basis voor risicobeheersing en kosteneffectiviteit. In het kader van de verdere ontwikkeling van NEN 2767 worden de meest belangrijke aanvullende inspecties nader uitgewerkt in praktijkrichtlijnen.

Kwaliteitsniveau conditiewaarden

In contracten voor onderhoud en beheerovereenkomsten worden regelmatig afspraken gemaakt over het te handhaven kwaliteitsniveau op basis van conditiewaarden. Het minimum conditieniveau van een bouw- of installatiedeel mag dan bijvoorbeeld niet slechter zijn dan een 3. Dergelijke afspraken blijken volstrekt ontoereikend te zijn om gewenste prestaties af te spreken, te toetsen en te handhaven. NEN 2767 is in eerste opzet niet ontwikkeld om prestatie gerichte onderhoudscontracten te onderbouwen. Inmiddels zijn er wel ontwikkelingen om het gebruik te verbeteren. Op wetenschappelijk niveau wordt hiertoe onderzoek gedaan. (Zie hiervoor de onlangs verschenen publicatie “Conditiemeting & onderhoudscontracten, Jan Stoker 23 juni 2016”). Duidelijk is dat contracten beter moeten worden onderbouwd op het niveau van de gebreken en veroudering van bouw- en installatiedelen.

Prestatie-indicatoren onderhoudscontract

Verder is vakmanschap nodig bij de inspecteur, de opdrachtgever en de opdrachtnemer van de onderhoudsprojecten om daadwerkelijk afspraken te kunnen maken over kwaliteit. In de praktijk wordt inmiddels gebruik gemaakt van modellen waarbij sprake is van een combinatie van een te handhaven conditie op lange termijn en het voldoen aan aspecten van gebreken (risico beperking) op korte termijn. Onderstaand is een voorbeeld gegeven van een te handhaven ambitieniveau voor woningcomplexen van een corporatie. Dit ambitieniveau is dan naast andere indicatoren zoals responstijd, beschikbaarheid, storingsgraad en diverse functionele aspecten één van de prestatie-indicatoren in het onderhoudscontract of de beheerovereenkomst.

Plaatje NEN

Aggregatiemethode is in ontwikkeling

De aggregatiemethode om de opgenomen bouwdeelcondities op een hoger abstractieniveau te vertalen naar condities voor complexen, areaal aan infra-objecten of het complete gebouwenbezit wordt de komende tijd weer verder ontwikkeld. Steeds meer eigenaren van vastgoed en infra-objecten (asset owners) willen de methode gebruiken om op dit hogere abstractieniveau inzicht te krijgen in de differentiatie van de kwaliteit van hun assets (gebouwencomplexen, infracomplexen of een combinatie hiervan). Voor het complete bezit geeft een gemiddelde conditie in combinatie met bouwjaren goede benchmarkinformatie om de kwaliteit van het bezit van verschillende beheerorganisaties (bijvoorbeeld provincies of woningcorporaties) te kunnen vergelijken. In NEN 2767 is voorgeschreven dat aggregatie moet plaatsvinden op basis van de condities en vervangingswaarden van de afzonderlijke bouw- en installatiedelen. Dit is niet verder uitgewerkt. Niet aangegeven is bijvoorbeeld welke (onderhoudsbehoevende) bouwdelen en welke vervangingswaarden bij de aggregatie moeten worden betrokken. Om goede uitspraken te kunnen doen over de ontwikkeling van de kwaliteit van het bezit, de differentiatie in kwaliteit van complexen en de kwaliteit van het bezit in relatie tot bezit van collega beheerders is een verder uitwerking van de aggregatiemethode nodig.

Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767

Over de auteur

Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767
Roel werkt mee aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van conditiemeten. Hij is rapporteur van NEN 2767 conditiemeting en bestuurslid van NVDO, waar hij meewerkt met nieuwe ontwikkelingen op dit vakgebied. Daarnaast is Roel technisch directeur bij adviesbureau Helix. Ook is Roel lid van Platform Inspectiebranche. Roel wil de kennis niet voor zichzelf houden, maar inbrengen naaar de markt.