Nieuwe NEN 2767: meer mogelijk voor vastgoedbeleid

Begin 2017 is de nieuwe norm NEN 2767 Conditiemeting voor de Gebouwde omgeving gepubliceerd. Dit is een samenvoeging van de normen voor gebouwen en infrastructuur. Vooral grote assetowners wilden de norm op een eenduidige manier kunnen toepassen voor conditiemeting van alle objecten in de gebouwde omgeving om zo onderhoudsuitgaven voor gebouwen, wegen, civiele kunstwerken, groen e.d. tegen elkaar te kunnen afwegen.

Methode conditiemeting en toepassing

Conditiemeting is een methode om objectief de technische toestand van bouw- en installatiedelen te meten. Dit gebeurt door goed opgeleide inspecteurs in het veld. Met de gegevens uit de conditiemeting worden meerjarenonderhoudsplanningen onderbouwd, middelen voor onderhoud verdeeld en de prestaties in onderhoudscontracten getoetst. De resultaten zijn zowel toepasbaar op een hoog abstractieniveau (bijvoorbeeld benchmark kwaliteit bezit van verschillende organisaties) en op een laag abstractieniveau (bijvoorbeeld afwegingen uit te voeren onderhoud aan een component van een installatie).

Eerst assetgegevens op orde

Conditiemeting is in combinatie met aanvullende inspecties vooral goed toepasbaar om regelmatig de technische kwaliteit van assets in kaart te brengen. Wel is het gewenst dat de basisgegevens van de objecten op orde zijn en bij voorkeur vastgelegd in een database. Indien men bijvoorbeeld niet weet wat het effect zal zijn op het ontstaan van gebreken van het vele malen intensiever gebruiken van een brug, is eerst een (risico)analyse op basis van actuele informatie gewenst. Indien een inspectie volgens de conditiemeting in combinatie met een brandveiligheidsinspectie wordt uitgevoerd moet de oorspronkelijke brandcompartimentering bekend zijn, anders is eerst nader onderzoek vereist. Is de informatie eenmaal op orde dan kan deze met de regelmatig uit te voeren conditiemetingen (inspecties voor onderhoud) actueel blijven.

Lange historie

Conditiemeting is oorspronkelijk in Nederland gebruikt voor het verdelen van de middelen voor stadsvernieuwing over de grote steden en de provincies. Een enorme operatie waarbij landelijk zo’n 30.000 woningen meerdere keren zijn beoordeeld om de beschikbare middelen eerlijk te kunnen verdelen. Totaal was ruim 20 miljard euro nodig voor de stadsvernieuwingsactiviteiten. Eind jaren zeventig en begin jaren tachtig is de verbetering van verpauperde wijken, ondanks de voor Nederland ongekende omvang, vrij geruisloos uitgevoerd. Een succesvolle operatie geïnitieerd door Marcel van Dam. Het huidige Rijksvastgoedbedrijf heeft de methode verder ontwikkeld voor toepassing in meerjarenonderhoudsplanningen en gebruik van een integrale prestatie-indicator voor het totale bezit. Hierna zijn veel woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren dezelfde methode gaan gebruiken. Na 2008 is de methode verder ontwikkeld voor toepassing in de infrastructuur. Op dit moment zijn in Nederland en daarbuiten meer dan 3 miljoen objecten (van woningen tot bruggen en viaducten) beoordeeld met de methodiek conditiemeting.

Verbetering in toepassing conditiemeting met de nieuwe NEN 2767

Naast het samenvoegen van de bestaande normen voor gebouwen en infra is een aantal nieuwe ontwikkelingen in gang gezet.

De belangrijkste doorgevoerde verbeteringen zijn:

  • Decompositie
  • Toepassingen en gebruikers
  • Aanscherping en eenduidig maken definities voor gebouwen, infra en bijbehorende installaties
  • Verbetering uitleg conditiebepaling bij meerdere gebreken
  • Mogelijkheden aanvullende inspecties
  • Prioriteitsstelling, risico’s en RAMSSHEEP-aspecten

Verder wordt gewerkt aan de ontwikkeling van de aggregatiemethode, de gebreken dataset in deel 2 en het begrip verval (inschatting conditie op basis van de verouderingskromme).

Een aantal ontwikkelingen van belang voor vastgoedbeleid als onderdeel van assetmanagement wordt hieronder toegelicht.

Aggregatie en benchmark kwaliteit vastgoedbezit

De conditiescore wordt op bouwdeelniveau bepaald door de omvang, de intensiteit en de ernst van de geconstateerde gebreken. De conditiescore wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Conditie 1 representeert de nieuwbouwstaat en conditie 6 de slechtst aan te treffen conditie.

figuur-1
figuur 1: Conditiescores

In paragraaf 5.5 van NEN 2767 is de methode voor het bepalen van de totale conditie (aggregatie) opgenomen. Deze aggregatiemethode wordt meestal gebruikt om strategische uitspraken te doen over de ontwikkeling van een totale voorraad gebouwen of infrastructurele objecten.

Doel van de aggregatie is:

  • het kunnen vergelijken van de technische kwaliteit van objecten of complexen (vergelijking kwaliteit)
  • het op een hoog abstractieniveau kunnen bepalen van de ontwikkeling van de kwaliteit van objecten of complexen tijdens de levensloop van deze objecten of complexen (monitoring kwaliteit)
  • het kunnen vergelijken van de kwaliteit van de objecten of complexen van verschillende organisaties (benchmark kwaliteit)

figuur-2

figuur 2: Aggregatie en doelen

Voorbeelden uit de praktijk

Een woningcorporatie heeft de ambitie dat de gemiddelde conditie (technische kwaliteit) van de complexen minimaal een score 2.1 moet hebben en op complexniveau niet onder de 3.0 mag komen. Verder mogen geen gebreken voorkomen die gevolgen hebben voor veiligheid en wooncomfort. Iedere drie jaar wordt na de herinspectie voor actualisatie van de meerjarenonderhoudsplanning ook de geaggregeerde conditie per complex bepaald en gaat de corporatie na of aan de beleidsdoelstellingen met betrekking tot kwaliteit wordt voldaan en of investeringen in voldoende mate tot kwaliteitsverbetering hebben geleid.

Een provincie bepaalt na de conditiemeting van het gehele areaal de geaggregeerde conditie van alle beheerobjecten zoals bruggen, viaducten en sluizen. De resultaten van het kwaliteitsniveau van de beheerobjecten worden onderling vergeleken en er worden mede op basis van de conditiegegevens afwegingen gemaakt voor verdeling van de beschikbare middelen voor onderhoud. Na een herinspectie over vijf jaar wordt het effect van de veroudering en de in die periode uitgevoerde onderhoudsactiviteiten gemeten.

Hoe werkt aggregatie met een scholencomplex als voorbeeld

Alle bouw- en installatiedelen die binnen 50 jaar onderhoud en/of vervanging behoeven zijn geïnspecteerd. Op basis van de geconstateerde gebreken is de conditie van de bouw- en installatiedelen bepaald. Aan de opgenomen bouw- en installatiedelen koppelen we vervolgens een vervangingswaarde en bepalen we de conditie van het gehele complex. De exacte vervangingswaarde zijn hierbij niet zo van belang, wel de keuze van de in de analyse mee te nemen bouwdelen en de onderlinge verhouding van de vervangingswaarden. Als het scholencomplex een basisschool van gemiddelde omvang is en we weten de gemiddelde vervangingskosten van de geselecteerde bouw- en installatiedelen dan zal dit voor de berekening van de totale conditie van het scholencomplex voldoende zijn.

Een voorbeeld

Volgens het voorbeeld in bijlage B op pagina 19 kan de geaggregeerde conditie op basis van de onderhoudsbehoevende bouw- en installatiedelen als volgt worden bepaald:

figuur-3

  • Gecorrigeerde waarde  = (300 x 1,3) + (150 x 1,7) + (250 x 1,02) + (120 x 1,1) + (90 x 1,02) + (10 x 1,02) = 1134
  • Totale waarde = 300 + 150 + 250 + 120 + 90 + 10 = 920
  • Uitkomst = 1134 / 920 = 1.2326

De uitkomst 1134/920=1,2326 wordt met behulp van ‘Tabel B.2 – Conditie herleiding’ herleid tot de geaggregeerde conditie. Resultaat 1,15 < uitkomst (1,2326) <= 1,4 leidt tot conditie = 4.

Geaggregeerde condities worden veelal met cijfer(s) achter de komma berekend om meer onderscheid te kunnen maken, in dit geval is de geaggregeerde conditie van de basisschool 4,3, matige conditie. Ingrepen aan met name dak en gevel zullen nodig zijn.

Mogelijkheden aanvullende inspecties

Om de meerjarenonderhoudsplanningen regelmatig te actualiseren worden gebouwen en infra-objecten eens in de drie tot vijf jaar geïnspecteerd. Een goed opgeleide inspecteur kan naast een technisch inspectie eenvoudig aanvullende opnamen doen. Deze aanvullende opnamen geven belangrijke informatie voor het vastgoedbeleid. Het Rijksvastgoedbedrijf introduceerde de zogenaamde BOEI-opnamen, waarbij naast de conditiemeting informatie wordt verzameld over brandveiligheid, energie en het voldoen aan wet- en regelgeving. Rijkswaterstaat maakt een strikte scheiding tussen een opname van de technische toestand van objecten volgens de conditiemeting en het bepalen van de verzorgingsscore van objecten. Bij dit laatste gaat het meer om esthetische gebreken zoals graffiti, plantengroei en vervuiling van de objecten. Op dit moment staat de veiligheid van objecten in de picture. De bouwsector moet daarin nog een inhaalslag maken. Een goed opgeleide inspecteur kan zoals uit een aantal projecten is gebleken, een voortrekkersrol hebben in de benodigde informatievoorziening over de veilig gebruik en onderhoud van objecten. In bijlage C van de nieuwe norm is een overzicht gegeven van de aanvullende inspecties die een eigenaar/ beheerder naast de conditiemeting kan laten uitvoeren.

figuur-3b

figuur 3: Aanvullende inspectie volgens bijlage C

Prioriteitsstelling en RAMSSHEEP-analyses

De informatie uit de conditiemeting wordt gebruikt bij de invulling van assetmanagement (NEN-ISO 55000) en vastgoedsturing (NTA 8026). Het is hierbij nuttig aanvullende informatie over de geconstateerde gebreken te hebben. Naast de gebreken resulterend in een conditiescore worden bij toepassing van bijlage D de effecten van het niet oplossen van het gebrek op een aantal vooraf bepaalde aspecten vastgelegd.

Als de inspecteur een technisch gebrek constateert geeft hij/zij op een driepuntsschaal aan wat het effect is van het niet oplossen van het gebrek. Onderscheid is gemaakt tussen ‘gering effect (1)’, ‘matig effect (2)’ en ‘sterk effect’. Deze informatie is naast de conditiescore bij uitstek geschikt om prioriteiten voor onderhoud te stellen en kwaliteitsniveaus te toetsen.

Het is niet altijd nodig alle gebreken op korte termijn aan te pakken en onderhoudsactiviteiten uit te voeren. Op strategisch niveau kan met bijlage C de prioritering worden ingericht en getoetst aan de informatie uit het veld.

De assetinformatie wordt op organisatieniveau gebruikt voor:

  • Prioriteitsstelling = rangorde in noodzaak van herstel
  • RAMSSHEEP-analyses = risicoafweging op basis van operationele informatie
  • Onderhoudsniveaus = toetsen gewenste niveau van onderhoud

Een tweetal voorbeelden

De organisatie geeft voor een deel van het areaal aan bruggen op de RAMSSHEEP-aspecten de prioriteit voor het uitvoeren van onderhoud aan. De inspecteur heeft op dezelfde aspecten aangegeven wat het effect is van het niet herstellen van de geconstateerde gebreken. Gebreken die betrekking hebben op Safety (Veiligheid) en Health (Gezondheid) hebben de hoogste prioriteit.

figuur-4
figuur 4: Voorbeeld prioriteitsstelling volgens RAMSSHEEP

Een woningcorporatie heeft een basis niveau voor haar woningcomplexen bepaald. Hierbij mag de conditie van bouwdelen niet slechter dan 3 worden en geen gebreken voorkomen die van invloed zijn op veiligheid of gebruik. Risico op vervolgschade en toename klachten mag beperkt. De esthetische en cultuurhistorische waarde is voor dit niveau minder van de belang. De corporatie hanteert naast het basisniveau nog twee niveaus voor delen van haar bezit.

figuur-5-2

figuur 5: Uitgewerkt voorbeeld onderhoudsniveaus

Bovenstaande figuren zijn een weergave van een statische situatie. De meeste onderhoudsplanningssystemen hebben de mogelijkheid de niveaus en prioriteitsstelling vrij in te stellen, waarbij de effecten op kwaliteit en onderhoudskosten bij een match met de inspectieresultaten direct zichtbaar zijn. Voor uitvoering van een conditiemeting is het van cruciaal belang te weten welke analyses nodig/gewenst zijn om de inspecteur de juiste gegevens te laten inwinnen en de complexen slechts eenmaal te bezoeken.

Functionele toets op ruimteniveau

 Voor het meten van de technische kwaliteit is in (prestatie)contracten voor onderhoud en beheer veelal conditiebepaling volgens NEN 2767 voorgeschreven. Het wordt aanbevolen dat een deskundige onafhankelijke partij wordt ingezet voor monitoring van de kwaliteit, audit rondes en het vaststellen van de eindstatus bij afloop van een contract.

figuur-6-2

Naast de technische kwaliteit is de functionele kwaliteit onderdeel van de contracten geworden. Er is steeds meer oog voor de gebruikers (medewerker, scholier, bewoner) van de gebouwen. Frank Huffmeijer (deskundig specialist en associate van Helix) heeft aan de wieg gestaan van de methode voor functionele kwaliteitsmeting volgens NEN 8021. Hij koppelt functionele aspecten uit NEN 8021 aan de conditiemeting. Functionele aspecten worden hierbij toegewezen aan (groepen van) fysieke ruimten. Bij een periodieke steekproef, bijvoorbeeld de audit momenten in bovenstaand schema, worden alle aspecten gemeten en getoetst aan de afspraken.

figuur-7-2

De luchtbehandeling in een ruimte wordt tijdens de steekproef beoordeeld op:

  • de conditie van de ornamenten (technisch)
  • de luchtkwaliteit en temperatuur (functioneel, comfort)
  • de energie-aspecten (functioneel, duurzaamheid)
Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767

Over de auteur

Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767
Roel werkt mee aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van conditiemeten. Hij is rapporteur van NEN 2767 conditiemeting en bestuurslid van NVDO, waar hij meewerkt met nieuwe ontwikkelingen op dit vakgebied. Daarnaast is Roel technisch directeur bij adviesbureau Helix. Ook is Roel lid van Platform Inspectiebranche. Roel wil de kennis niet voor zichzelf houden, maar inbrengen naaar de markt.