NEN-norm Conditiemeting gebouwde omgeving; informatie uit inspecties wordt beter bruikbaar

Op 29 maart 2016 is het nieuwe normontwerp NEN 2767-1 Conditiemeting gebouwde omgeving gepubliceerd. Tot 15 mei kunt u commentaar geven op dit normontwerp via www.normontwerpen.nen.nl.

NEN 2767-1 Conditiemeting gebouwde omgeving is een samenvoeging van de normen voor gebouwen en infrastructuur. Vanuit de beheerders/eigenaren was de behoefte ontstaan om één norm te kunnen toepassen voor de conditiemeting van alle objecten in de gebouwde omgeving. Op deze wijze kunnen middelen voor onderhoud eerlijker worden verdeeld over wegen, terreinen, groen, gebouwen en andere beheerobjecten waarvoor een eigenaar verantwoordelijk is. Ook andere toepassingen zoals de kwalitatieve onderbouwing van (resultaatgerichte) onderhoudscontracten worden eenduidiger. Naast de samenvoeging van de bestaande normen is een aantal verbeteringen op basis van nieuwe ontwikkelingen doorgevoerd.

Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de belangrijkste ontwikkelingen.

1. Decompositie

Decompositie, de hiërarchische opdeling van objecten, is in de infrawereld en de industrie al heel gebruikelijk bij de beoordeling van de conditie van specifieke objecten. In de gebouwensector is deze decompositie minder bekend. Gekozen is voor één soort opdeling volgens onderstaand schema.

NEN 2767 kennisbank - Conditiemeten gebouwde omgeving
Voor de infrastructuur is inmiddels voor zo’n 70 beheerobjecten een database opgebouwd waarbij per beheerobject en element tot op het niveau van bouwdelen en materiaalsoorten alle voorkomende gebreken zijn uitgewerkt. Beheerobjecten zijn dan bijvoorbeeld viaducten, beweegbare bruggen, wegen, groen, dijken etc. De inspecteur kan dan in principe alle gebreken in de database opzoeken en eenduidig volgens de conditiemeting kwalificeren. Voor gebouwen is gestart met de decompositie waarbij voor beheerobjecten voorlopig de indeling uit het Bouwbesluit is gekozen.

NEN 2767 kennisbank - Conditiemeten gebouwde omgeving 2.jpgSpecifiek per beheerobject vindt een verdere uitwerking plaats tot op het niveau van gebrekenlijsten. De elementen komen per beheerobject overeen met de elementgroepen zoals deze in de kostennormen worden gebruikt en de bouwdelen komen in grote lijnen overeen met de bouw- en installatiedelen zoals deze in het huidige NEN 2767-2 zijn opgenomen. Naar verwachting zijn in 2016 de volledige decomposities van een aantal beheerobjecten gebouwen uitgewerkt.

2. Aanvullende inspecties

NEN 2767 kennisbank - Conditiemeten gebouwde omgeving 3.jpgIn bijlage C van de nieuwe norm NEN 2767 zijn informatief de aanvullende inspecties opgenomen die een goed opgeleide inspecteur in combinatie met een conditiemeting kan uitvoeren. Omdat conditiemetingen over het algemeen met een zekere periodiciteit worden uitgevoerd is het wenselijk zoveel mogelijk informatie over de objecten mee te nemen in de opname. Deze data is cruciaal in professionele assetmanagement trajecten. Voor infra werd de verzorgingsscore reeds meegenomen, voor het Rijksvastgoed was al veel ervaring met de zogenaamde BOEI-methode. In bijlage zijn de meest belangrijke aanvullende inspecties genoemd.

De methode van inspectie gaat op dit moment conform de conditiemeting met een 6-punts schaal. Als vervolg op de nieuwe NEN 2767-1 volgt een samenvatting van de inspectiemethodes voor de aanvullende inspecties in een praktijkrichtlijn (2017).

3. Risico-inschatting van gebreken

NEN 2767 kennisbank - Conditiemeten gebouwde omgeving 4.jpgBijlage D in de oude norm ‘Toepassing risico-inschatting van gebreken’ werd al op grote schaal toegepast in de vastgoedwereld met name als onderbouwing van vastgoedsturing. In de nieuwe norm is een relatie gelegd met de RAMSSHEEP-risicobeoordeling waardoor deze bijlage beter toepasbaar wordt voor de gehele gebouwde omgeving.

Een inspecteur geeft voor een aantal (RAMSSHEEP) aspecten de gevolgen aan van het niet oplossen van in het kader van de conditiemeting geconstateerde gebreken. Het belang van deze informatie is groot. Hiermee kunnen op basis van gegevens uit het veld prioriteiten voor onderhoud worden gesteld en risico’s ingeschat indien er onvoldoende budget is om alle gebreken aan de objecten op te lossen. In de norm zijn verschillende voorbeelden opgenomen. De verwachting is dat de uitwerking van de voorbeelden en de vertaling naar onderhoudsbeleid op termijn in een andere norm wordt opgenomen.

4. Bepaling van de totale conditiescore, aggregatiemethode

De summier omschreven aggregatie methode is nagenoeg onveranderd gebleven in de nieuwe norm. In 2009 is reeds een aparte norm NEN 2767-3: Aggregatie conditiescore tot Technisch Index als ontwerp uitgewerkt. Publicatie van een definitieve norm bleek toen niet haalbaar. Inmiddels passen meerdere organisaties de aggregatie methode in een eigen vorm toe. Het gaat dan bijvoorbeeld om het kunnen monitoren van de ontwikkeling van de kwaliteit van het gehele bezit, de differentiatie van conditie naar complexen of areaaldelen en een kwalitatieve benchmark van het bezit van verschillende vastgoedorganisaties (bijvoorbeeld onderling vergelijken van corporaties of onderling vergelijken van provincies). Na onderzoek van de huidige toepassing van de aggregatiemethode wordt de methode naar verwachting op korte termijn wat verder uitgewerkt in een praktijkrichtlijn voor algemene toepassing door eigenaren/beheerders.

Het werken volgens een decompositie structuur, het uitvoeren van aanvullende inspecties, het kunnen aangeven van risico’s van gebreken volgens de RAMSSHEEP methode en het kunnen aggregeren van conditiescores vergt meer vakmanschap van inspecteurs, beheerders en uitvoerders van onderhoud. Dit past goed in een ontwikkeling waarin alle partners in de keten meedenken in gewenste prestatie, de risico’s en de kansen voor de beheerde objecten.

Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767

Over de auteur

Roel Warringa - Commissielid en rapporteur NEN 2767
Roel werkt mee aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van conditiemeten. Hij is rapporteur van NEN 2767 conditiemeting en bestuurslid van NVDO, waar hij meewerkt met nieuwe ontwikkelingen op dit vakgebied. Daarnaast is Roel technisch directeur bij adviesbureau Helix. Ook is Roel lid van Platform Inspectiebranche. Roel wil de kennis niet voor zichzelf houden, maar inbrengen naaar de markt.