WOZ-waarde en huurprijs

“Mag ik je iets vragen over gemeentelijke belastingen?” Mijn vriendin Evelien. Ze vertelt me over de WOZ-beschikking van de gemeente. “Ik kreeg ‘m gister met de post. Wat moet ik daarmee doen? Die WOZ-belasting is toch alleen voor eigenaren?” De woning van Evelien heeft een WOZ-waarde van € 166.250. Dat lijkt wat aan de hoge kant. Is dat van belang voor Evelien, als huurder?

Gebruikersbelasting

Bij woonruimte is onroerende-zaak-belasting inderdaad een belasting voor eigenaren. Huurders hoeven die niet te betalen. Tot 2006 was er, naast een eigenarenbelasting, ook een gebruikersbelasting. Maar de gebruikersbelasting is afgeschaft. Sinds 2006 geldt voor woningen uitsluitend een eigenarenbelasting.

Huurprijs

Toch hebben huurders, sinds 1 oktober 2015, een belang om de hoogte van de WOZ-waarde te kennen. Bij Evelien is dat ook zo. Zij huurt namelijk een sociale huurwoning van een woningcorporatie. De ‘maximaal toegestane huurprijs’ van haar woning hangt deels af van de WOZ-waarde die de gemeente vaststelt. Gemeenten stellen de WOZ-waarde van woningen per jaar opnieuw vast. De meeste huurders ontvangen nu, in de eerste maanden van het jaar, bericht over de hoogte van de WOZ-waarde. In 2019 is de waarde-peildatum 1 januari 2018.

“Het is voor een huurder van belang om de hoogte van de WOZ-waarde te kennen omdat deze van invloed is op de huurprijs.”

Hoe werkt de WOZ-waarde door in de huurprijs?

Zelfstandige (sociale) huurwoningen krijgen punten voor bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes en de afwerking van keuken of badkamer. En ook voor de WOZ-waarde. Het aantal punten van een huurwoning bepaalt de maximaal toegestane huur van de woning. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.

Je kunt zelf in 4 stappen uitrekenen hoeveel punten de WOZ-waarde oplevert. Let op: de bedragen om de WOZ-punten te berekenen veranderen elk jaar. De volgende bedragen gelden tot 1 juli 2019.

• Deel de WOZ-waarde door € 8.747. De uitkomst is een puntenaantal.
• Deel de WOZ-waarde door de woningoppervlakte (m2). En deel de uitkomst daarna door € 135. Ook dit geeft een puntenaantal.
• Tel de punten van stap 1 en 2 bij elkaar op. Dit is het totaal aantal punten over de WOZ-waarde.
• Rond af op een heel getal.

De woning van Evelien heeft een WOZ-waarde van € 166.250. De oppervlakte is 70 m2.

De berekening wordt dan:

€ 166.250 : 8.747 = 19.

€ 166.250 : 70 : 135 = 17,59

Totaal: 36,59 punten. Na afronding: 37 punten.

De WOZ-waarde is altijd minimaal €44.284, ook als de feitelijke waarde lager is. Heeft de huurwoning zonder de WOZ-punten al 110 punten of meer? En is de woning gebouwd van 2015 tot 2019? Dan is het aantal WOZ-punten minimaal 40. En nieuwe kleine huurwoningen in en rond Amsterdam en Utrecht krijgen extra WOZ-punten. Dit gaat om woningen tot 40 m2, gebouwd in de periode 2018 tot en met 2022. In deze regio’s is een tekort aan betaalbare woningen in de vrije huursector. Door de extra WOZ-punten komen meer huurwoningen beschikbaar in die prijsklasse, omdat woningen vanaf 145 punten in de vrije sector mogen worden verhuurd.

Wanneer bezwaar maken?

Soms kan het voor een huurder van sociale huurwoning zinvol zijn om bezwaar te maken tegen een hoge WOZ-waarde. Als het bezwaar succesvol is gaat de WOZ-waarde omlaag. Hoe lager de WOZ-waarde, hoe minder punten. En hoe minder punten, hoe lager de ‘maximaal toegestane huurprijs’ van de woning. Maar let op: als de huurprijs die je feitelijk betaalt (veel) lager is dan maximaal toegestane huurprijs, dan leidt een lagere WOZ-waarde niet tot huurverlaging. Huurverlaging komt alleen in beeld als je een huurprijs betaalt die dicht in de buurt komt van wat maximaal is toegestaan.

Evelien

Evelien betaalt een kale huurprijs van 420,- euro. Haar woning heeft 100 punten. Op de website van de Huurcommissie zoek ik de tabel op. Ik zie dat voor een woning met 100 punten de maximale huurprijs 488,36 is. De huurprijs van Evelien is dus in orde. Het bedrag van 420 euro is namelijk ruim onder het maximum van 488,36.

Stel: Evelien maakt met succes bezwaar tegen de WOZ-waarde. En stel: daardoor dalen de WOZ-punten van 37 naar 33. Geeft dat haar recht op huurverlaging? Nee. Het puntenaantal van de woning zou dan dalen naar 96. Daarbij hoort een maximaal toegestane huurprijs van 467,32. De prijs die Evelien feitelijk betaalt is 420 euro. Dat is nog steeds ruim onder het maximum. Ook als de punten met 4 omlaag gaan. Zolang de huurprijs die zij betaalt onder dat maximum blijft, is er geen recht op huurverlaging. Ook al dalen de punten.

Hoe bezwaar maken?

Huurders kunnen bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Dat kan tot zes weken na ontvangst van de brief. Bezwaar maken moet bij de gemeente. Niet bij de verhuurder! De verhuurder stelt de WOZ-waarde niet vast en kan daar dus ook niets aan veranderen. Een bezwaarschrift kun je soms digitaal indienen via de website van de gemeente. En anders kan dat via een gewone brief.