De mythe van ‘marktconform’

De Aedes-Benchmark, van de brancheorganisatie van woningcorporaties, geeft inzicht in de ontwikkeling van corporaties op het gebied van onder andere huurderstevredenheid, bedrijfslasten, beschikbaarheid & betaalbaarheid en tot slot onderhoud en verbetering.

Appels met peren

Elk jaar wordt de benchmark beter onderbouwd. Het bleek namelijk dat het vergelijken van onderhoudskosten van corporaties een hoog gehalte ‘appels met peren vergelijken’ had. In de Aedes-Benchmark 2016 staat hierover: “Dit komt voornamelijk omdat woningcorporaties de onderhoudsactiviteiten en kosten op verschillende manieren administreren. Dezelfde onderhouds- of verbeteractiviteit wordt in de praktijk zowel in de onderhoudskosten als in de investeringen geboekt”. Daarom is in de benchmark 2016 de term ‘instandhoudingskosten’ geïntroduceerd, die vervolgens gekoppeld is aan bouwperiode en woningtypen (zie dossier Benchmark). Woningcorporaties als opdrachtgever geven daarmee steeds meer inzicht in de wijze waarop zij presteren en hoe hun kosten zijn opgebouwd.

Inzicht van marktpartijen

Geven opdrachtnemers in dezelfde mate inzicht? Het antwoord is volmondig ‘nee’. De benchmark die het Economisch Instituut van de Bouw periodiek verzorgd, geeft inzicht in de ontwikkeling van de Algemene Bouwplaatskosten en Algemene Kosten van bouwbedrijven. Ik heb niet de indruk dat óf opdrachtgevers óf bouwbedrijven zelf iets doet met die gegevens. Stel dat een bouwbedrijf in een offerte aangeeft 8 procent Algemene Kosten te rekenen, dan doet de opdrachtgever dat sinds jaar en dag af als ‘zakken vullen’. Dus schrijven bouwbedrijven met een lagere AK in: een AK die de werkelijke kosten dus niet dekt.

Prijssysteem niet inzichtelijk

Maar goed, bouwbedrijven maken tenminste nog onderscheid tussen directe en indirecte kosten. Het lijkt er op dat de rest van de bouwketen – die veelal 60 tot 80 procent van het werk verzorgd – alleen maar met bruto prijzen werkt. Prijzen waar vervolgens korting op gegeven wordt, afhankelijk van klant en opdracht.

“Prijsvorming in de bouwsector is een niet inzichtelijk systeem waarin marges en risico’s gestapeld worden.”

Logisch dus dat opdrachtgevers snakken naar een objectieve toets: marktconformiteit. Daarvoor worden advies- en calculatiebureaus gevraagd om eenheidsprijzenboeken op te stellen, of offertes te beoordelen op de vraag of de prijsvorming marktconform is. Ik heb het idee dat die toets op marktconformiteit weinig waarde heeft, want wat is de ‘prijs in de markt’?

Geen inzicht in bedrijfsvoeringskosten

Volgens mij hebben partijen in de woningbouwsector weinig tot geen inzicht in hun eigen bedrijfsvoeringskosten (corporaties beginnen dat inzicht nu gelukkig te krijgen). Hoe kan het anders dat een aantal calculatoren dagen rekenen op een offerte en dat de directeur in één oogopslag de kosten ‘onder de streep’ reduceert naar bijvoorbeeld 3 procent? Inzicht in bedrijfslasten is blijkbaar nooit nodig geweest; de sector kon zich jarenlang 5 tot 35 procent faalkosten permitteren. De rekening daarvan werd door de opdrachtgever voldaan, of ging ten koste van de marges van marktpartijen. Het heeft blijkbaar nooit genoeg ‘pijn’ gedaan om meer inzicht te willen hebben.

Langzaam begint het besef door te dringen dat klanten in toenemende mate vragen om samenwerkingsverbanden, die vanuit hun specialisatie (bijvoorbeeld mutatieproces) inzichtelijk maken welke kosten zij moeten maken om meerwaarde te kunnen leveren: de kostprijs. Daarvoor is nodig dat deelnemende partijen dat ook van elkaar weten. En dat blijkt in de praktijk op dit moment nog erg moeilijk.

Prima boterham verdienen

Als door meer inzicht en transparantie de faalkosten met 20 procent zakken, dan kan tegen aanzienlijke lagere kosten gebouwd worden, waarbij alle betrokken partijen een prima boterham kunnen verdienen. De vraag om 20 procent lagere kosten wordt door marktpartijen nu nog veelal gezien als een vorm van uitknijpen, in plaats van een uitnodiging tot efficiënter werken op basis van inzicht in eigen presteren.
Het wordt tijd dat marktpartijen leren om bij elkaar in de keuken te kijken, zeker als zij een samenwerkingsverband vormen. Er ligt immers nog een hoop instandhoudingswerk bij corporaties te wachten op partijen die bereid zijn die stap te maken: meer kwaliteit tegen lagere kosten.